广州未签订房屋买卖合同，卖方去世怎么办？
关键词：未签订房屋买卖合同、卖方去世、确定房屋价格、继承公证
【案情简介】
张某和王某，均为化名，相恋多年，2006年毕业后都在广州工作，想在广州买套房结婚时用。张某的舅舅李某（化名）在广州某单位工作，承租单位一套公房，1999年房改时购买了承租的202号房屋，对外出租。李某想着两个年轻人买房也不容易，又是自己的亲外甥，提出以40万元的价格将202号房出售给张某，并同意40万元5年内付清即可。因该房屋是很好的学区房，李某附加条件是暂时不过户，等到李某的儿子李某某的孩子上学后，再过户给张某。舅舅帮自己解决了最大的问题，张某是非感激，暂不过户也欣然接受。都是自己人，也就没签订书面的买卖合同，2006年6月张某通过银行转账给舅舅李某支付20万元，李某将房屋所有权证、出售共有住房协议书原件、购房发票原件等购房手续一起给了张某。房屋交付后，张某和王某对202号房屋装修后入住，居住使用至今。之后几年张某陆陆续续通过银行转账支付购房款，到2010年10月，张某全部的购房款40万元付清。舅舅李某和舅妈赵某写了一个收条：收到张雷、王静购房款40万元。
2012年李某和赵某发生车祸，李某和赵某去世。2013年李某某的孩子使用该房屋的学区名额顺利上了小学。 张某找李某某商量过户的事，万万没想到李某某竟然说不知道房屋是卖给了张某，以为大家都是亲戚，借住而已。张某拿出李某和赵某写的收条和一张存在居委会的证明。证明是2008年张某要换电卡时，李某给居委会出的证明：居委会同志，我是202号房屋的原房主，房子在2006年已经卖给了张某，特此证明。李某某对张某拿出来的收条和证明都不认可，如果是买卖的话怎么没有买卖合同，并且这么多年也不过户。张某和李某某多次沟通未果，难道卖方去世了，这户还过不了了？张某咨询律师寻求帮助。


【律师解读】
完整的证据锁链，证明双方存在买卖房屋的事实
广东法制盛邦律师事务所李律师表示，因买卖中的一方当事人去世，双方又没有书面的买卖合同，要证明双方确实存在房屋买卖的事实，需有完整的证据锁链证明双方确实存在房屋买卖的事实。2008年换电卡时，李某给居委会出具的证明，表示202号房屋其已经于2006年卖给了张某，证明双方存在房屋买卖的事实。2006年张某通过银行转账到李某账户购房款20万元，之后又陆陆续续转账4次到李某的账户，有银行的转账凭条证明。李某和赵某出具的收到张某、王某购房款40万元的收据。证明张某支付了购买202号房屋的购房款。202号房屋的房屋所有权证原件、购买时的公有住房出售协议、缴纳购房款的发-票等原始购房的手续原件都由张某持有。张某对房屋进行了装修，入住后至今的水、电、煤、有线电视、网络等费用都是由张某支付。有卖方李某出具的买卖的证明、收到购房款的收条，以及张某这么多年实际占有、使用、支配房屋等一系列证据形成完整的证据锁链，证明李某和张某之间存在房屋买卖的事实。
张某、王某以房屋买卖合同纠纷诉至法院，因李某、赵某已去世，张某有权要求李某、赵某的继承人即李某某在继承遗产范围内履行合同债务，办理房屋过户登记手续，将202号房屋转移登记至张某、王某名下。诉讼中，李律师请李某的大哥即张某的大舅出庭作证，证明李某和张某确实存在买卖202号房屋的事实，且有其他亲属提交的联名信，证明双方确存在买卖房屋的事实，双方形成房屋买卖的法律关系。虽然双方没有书面的房屋买卖协议，依照《合同法》之相关规定，合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。张某支付了购房款，李某和赵某也履行了交房义务，双方口头房屋买卖合同成立且生效，且双方按照口头约定履行合同义务。


律师支招，确认房屋价款
庭审中，李某某表示其不知道父母和张某之间有买卖的交易，就算存在买卖的交易，张某、王某并没有支付购房款，收条上的名字是张雷、王静而非张某、王某。李律师表示，双方是亲属关系，日常没有需要书写对方名字的需要，收条写成别人，在生活中也十分常见。收条原件由张某、王某持有，一般人不会无故向他人出具具有收款内容的收条，由此可以认定张某、王某为收条所载内容购房款的付款人。
就购房款是否已经支付的问题，张某、王某表示当初说好的购房款是40万元，2006年6月银行转账20万元，之后几年给的都是现金，直到2010年10月付清全款，李某和赵某写了一个总的收条，但收条并未写明40万元是否是全部的购房款。因双方没有书面的买卖协议，合同另一方当事人李某、赵某又都去世了，为了证明张某支付的40万元为全部的购房款，李律师申请对202号房屋2006年6月的房屋市场价值进行评估。通过法院摇号选取的评估机构对房屋当时市场价值评估后显示与40万价值相当，由此可以证明当时双反协商的购房款确为40万元，张某、王某已履行完付款义务。


再生变故，买方能否要回房屋
再次庭审中，李某某向法庭提交202号房屋的房屋产权证，李某某通过继承公证将房屋登记到自己名下，房屋属于李某某的个人财产，张某、王某无权要求其办理过户手续。李律师当庭表示，张某和李某的买卖合同在先，李某未履行完合同义务去世，依照相关法律之规定，出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记，也就是说李某某作为李某的继承人应继续履行合同义务。且李某某明知李某已将房屋出售给张某，在诉讼中办理继承公证，无偿取得诉争房屋，不属于善意，不影响买卖合同的当事人主张合同义务。
李律师指出，如果李某某将202号房屋通过中介公司卖给了不知情的张三且张三取得了房屋所有权证，张三构成善意取得，张某无法再主张过户，只能要求李某某对其损失进行赔偿。
由于双方争议较大，案件一方当事人去世，查清事实更困难，人民法院经过两年多的审理，认定证明和收条证明了李某将房屋出售给张某，张某支付了全部购房款，且持有房屋所有原始购房的材料，实际居住至今，李某和张某形成了房屋买卖合同关系，李某、赵某去世后，应有其继承人李某某履行合同义务。最终法院判决李某某配合张某、王某办理202号房屋的过户登记手续。