二手房买卖中卖家有利却败诉，为什么？广州房产律师解疑
【案情简介】余先生一家5口一直居住在一套80平方米的2居室。随着孩子的长大，余先生与妻子商量后，决定卖掉自己的2居室，然后再购买一套3居室。
由于余先生与妻子平时都要上班，无暇四处找房，便委托中介公司寻找合适的买主和房源。
中介公司很快为余先生找到了卖家韩先生和买主谭女士。余先生在与谭女士签订房屋买卖合同时，多次强调自己需要用卖房的钱来购买另一套房屋，所以要求谭女士一定要按合同约定支付房款，谭女士也一再保障会按时付款。并且双方约定如果谭女士逾期付款超过10天，余先生可以解除合同。谭女士当场交付了定金30万元。
在与谭女士签订合同后，余先生与韩先生也签订了《房屋买卖合同》，合同约定的付款日期比谭女士的付款日期晚15天。同时余先生在合同签订后也向韩先生交付了定金30万元。
谭女士按照约定时间支付给了余先生首付款50万元，，但之后的房款谭女士一直以资金紧张迟迟未支付。余先生与韩先生约定的付款时间就要到了，但谭女士还是没有任何要付款的迹象。
正在余先生焦急万分之时，余先生的妻子提醒余先生道：“你不是与谭女士约定她逾期10天不付款，你就可以解除合同嘛，现在已经超过10天了，合同就解除了啊。”余先生听完，顿时喜上眉梢，心想：对啊，我与谭女士的合同已经解除了，可以再将房屋出售或者抵押贷款啊。
于是余先生将房屋抵押贷款用于支付韩先生的房款，双方也顺利办理了过户手续。
就在余先生一家欢欢喜喜搬进新家的第2天，余先生收到谭女士寄来的律师函，要求余先生继续履行合同，并按照约定支付违约金20万元。不久之后，谭女士一纸诉状将余先生告上了法庭。
是谭女士违约在先，还要求我支付违约金，明明是恶人先告状嘛。信心满满的余先生却在一审中败诉。
明明是谭女士违约，为什么自己反而成了违约方？百思不得其解的余先生找到律师，希望李律师帮助其解答心中的疑惑。
【律师说法】李律师听完余先生的讲述后指出，余先生确实已经构成违约。
《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
本案中，谭女士与余先生在合同中约定，谭女士付款迟延满10天，余先生有权解除合同。该约定是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
基于上述约定，余先生在谭女士付款延期满10天后，就享有了合同的解除权。但不是约定解除合同的条件成就后，合同就自动解除。而是余先生享有选择权，即余先生可以要求解除合同或者要求继续履行合同。
《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
根据《合同法》的相关规定，如果余先生选择解除合同，则应当通知谭女士，合同自通知到达谭女士时解除。如果谭女士有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
本案中，余先生并未通知谭女士，即未行使合同解除权，则余先生与谭女士的《房屋买卖合同》仍然合法有效，双方都应当遵守。
余先生在合同有效的情况下，将房屋抵押，导致合同无法继续履行，已经构成违约。
谭女士同样构成违约

本案中，余先生没有行使解除权，双方的合同仍合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。谭女士延期付款的行为违反了合同的约定，同样构成了违约。因此，余先生可以依据合同要求谭女士承担违约责任。