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买方诉讼策略不对连输两场房产官司, 律师支招转败为胜

作者:李大伟 来源:找法网 日期:2017年08月06日

 买方诉讼策略不对连输两场房产官司,广州房产律师支招转败为胜
【案情简介】龚先生和吕先生是多年的朋友,2015年吕先生家因拆迁取得了两套回迁安置房的指标。正好这时候龚先生计划给儿子买套婚房,如果用吕先生的指标买回迁安置房的话,每平米可以省几百元钱。他就与吕先生商量能否借用他的指标,由龚先生来购买回迁房。吕先生本身也只想买一套房子,一听龚先生有这个意愿,就欣然答应了。
于是双方就签署了一份协议,协议约定某小区的201号回迁安置房屋由龚先生出资购买,房屋产权归龚先生所有。签署完该协议后,龚先生和吕先生一同到开发商处交了购房款30余万元。由于是回迁安置房,虽然龚先生交的购房款,但购房合同及发--票的抬头均写的是吕先生的名字。交完款以后,开发商就将房门的钥匙交给了龚先生,龚先生满心欢喜的入住了新房。
2016年房屋的产权证下发了,房产证登记在吕先生名下。正当龚先生想找吕先生过户的时候,吕先生却病倒了,而且病的很重。吕先生有两个孩子,且都已成家,而吕先生的老伴孙女士一直以来都没有工作,吕先生担心自己百年后,老伴没有生活来源,就想把自己的全部家产,都留给孙女士。于是吕先生就把自己的想法给龚先生讲了,希望龚先生做一个遗嘱见证人,证明自己将所有的财产都留给孙女士。龚先生同意了他的要求,于是,吕先生当面就书写了一份遗嘱。遗嘱的大致内容是:在吕先生去世后,将自己的全部财产,包括房屋和其它存款等,都归孙女士所有。龚先生和另外一个好友,作为遗嘱见证人在遗嘱书上签了字。两个月以后,吕先生便去世了。
后来龚先生找到孙女士,希望她能把吕先生名下的那套房屋过户到自己名下。谁知道孙女士矢口否认,一口咬定201号房屋是其丈夫遗留下来的遗产。现在丈夫去世了,根据丈夫所立的遗嘱,该房屋应该由她一人继承,拒绝协助过户。龚先生一听顿时就火冒三丈,拿出了先前与吕先生所签的那份协议:你看看这份协议,这是我和你们家老吕签的,老吕都认可了,房子是我的。孙女士冷冷答道:“这套房子是我和老吕的夫妻共同财产,老吕没有权利单方面把房子的指标转给你,你们的协议是无效的。”
龚先生无奈之下将孙女士告上了法庭,依据他与吕先生所签订的协议,请求法院判令201号房屋归自己所有。孙女士则当庭拿出了一份人民法院制作的调解书,证明自己才是201号房屋的产权人,吕先生名下的房屋已经进行了析产分割。
这份调解书是怎么回事呀?原来孙女士在老伴去世后,为了达到毁约的目的,就和两个儿子商量好,让两个儿子放弃继承权,通过法院分家析产,将丈夫名下的这套房屋过户到孙女士一人名下,这样孙女士就成为201号房屋新的产权人。丈夫所签的那份协议也就自然失效了。
人民法院在经过审理后,认为龚先生要求确权的201号房屋,孙女士等人已经通过分家析产的方式先行进行了分割。故,龚先生应先通过再审的方式撤销分家析产的调解书后,再来解决权属纠纷,依法驳回了龚先生的起诉。龚先生不服一审判决,提起上诉,二审法院再次驳回了龚先生的上诉请求,维持原判。
龚先生无奈之下,只能将孙女士及她的两个儿子告上法庭。龚先生认为他才是201号房屋的产权人,孙女士及其两个儿子通过法院分割201号房屋的行为,侵害了其合法权益,请求法院撤销孙女士三人所达成的调解书。人民法院在经过审理后,认为对于调解书的撤销权,龚先生应当自知道或应当知道6个月内提出,在本案中龚先生的起诉已超过6个月的法定期限。法院又再次驳回了龚先生的诉讼请求。
这下龚先生可真没了主意:打确权官司,法院认为,应当先行撤销调解书,驳回了我的起诉。我去撤销调解书,法院又认为我过了法定期限,再次驳回了我的起诉。这官司怎么打怎么输。难道我的房子就真的就要不回来了吗?
带着这些疑问龚先生慕名找到了律师,希望李律师能够帮助他打赢官司,要回房子。李律师在对案件进行分析梳理后,认为:人民法院只是在程序上驳回了龚先生的起诉,在实体上并未否认龚先生的权利,龚先生仍享有再次起诉的权利。但基于龚先生已经输掉了两个案件,如果按照原有的诉讼策略继续打下去的话,龚先生仍然会吃败仗。
【律师解析】李律师建议龚先生变更案由,以房屋买卖的案由,再次起诉孙女士。李律师认为吕先生将拆迁指标转给龚先生的行为,实际上是对房屋的一种处分行为,应当适用房屋买卖的有关规定。于是李律师代理龚先生再次向法院提起诉讼,要求孙女士配合办理201号房屋的产权过户手续。庭审中孙女士的代理律师认为:龚先生再次起诉的行为,违反了一事不再理的基本原则,法院不应予以受理。李律师当庭反驳道:龚先生是以房屋买卖合同的案由起诉到人民法院的,而之前被法院驳回的案件,是基于物权提起的所有权确认之诉,两个案件的基础法律关系并不相同,故本次诉讼并不违反一事不再理的原则。另外,吕先生是在与孙女士夫妻关系存续期间,将201号房屋的指标转给龚先生的。2006年龚先生在选房的时候孙女士也在场,且龚先生对201号房屋进行了装修且入住至今,孙女士在诉前从未提出任何异议。因此,对于吕先生转让指标的行为,她是知情且同意的。现在房屋产权证登记在孙女士名下,具备房屋过户的条件,孙女士应当配合办理过户。
孙女士在法庭上又提出:丈夫曾立过遗嘱,将自己的全部财产,包括房屋和其它存款等,都归我所有。龚先生作为遗嘱见证人在遗嘱书中签过字,这说明龚先生认可登记在我丈夫名下的201号房屋是属于我丈夫的遗产。李律师反驳道:立遗嘱前,吕先生和龚先生所签协议中明确约定201房屋归龚先生所有,该协议是优先于遗嘱的,遗嘱只能处分属于自己的财产,不能处分他人的财产,因此遗嘱中所指的全面财产并不包括201号房屋,孙女士的主张没有事实依据。人民法院在经过开庭审理后,采纳了李律师的代理意见,支持了龚先生的全部诉讼请求,最终判令孙女士配合龚先生办理201号房屋的产权过户手续。
龚先生拿到判决书后,长出了一口气,总算是通过法院讨回了公道。李律师认为,龚先生打的这场官司可以说是一波三折,第-一个案件中,龚先生主张与生前的吕先生存在房屋权属纠纷,要求将房屋确认到自己的名下。而在此之前孙女士等人已经将201号房屋通过法院进行了分家析产。人民法院认为只有将房屋重新恢复到吕先生的名下,才能处理该权属纠纷,因此驳回了龚先生的起诉。
孙女士及其子女基于分家析产行为而达成的调解书,实际上侵害了案外人龚先生的合法权益。为此我国法律规定:对当事人双方的诉讼标的,第三人认为有独立请求权的,有权提起诉讼。因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。根据该规定龚先生有权利向人民法院提起诉讼,来撤销孙女士等人达成的调解书。龚先生第二个案件之所以又败诉,那是因为龚先生提起诉讼时,过了六个月的法定期限。如果过了该法定期限再起诉,即便调解书有错误,法院也会驳回原告的起诉。


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