成功案例

卖方人用解约定金条款成功组织房屋买卖合同履行

作者:李大伟 来源:找法网 日期:2017年09月08日

 卖方人用解约定金条款成功组织房屋买卖合同履行
关键词:解约定金,阴阳合同,双倍定金
【案情回顾】2012年7月16日,蔡某与朱某在中介公司的居间介绍下签订了一份《 存量房屋买卖合同》,合同约定:“蔡某将其名下一套房出售给朱某,房屋总价款为730万元。定金为30万元,于合同签订当日支付,首付款为350万元,于合同签订后15日内支付。”
合同签订当日,双方还签订了一份补充协议,约定所有的税费均由朱某承担,与蔡某无关。同时,该补充协议中明确约定,任何一方单方解除合同,需双倍赔偿对方定金,对方承诺不再主张其他赔偿及违约责任。另外,双方签订了一份网签授权委托书,授权中介公司代办网签事宜,网签价格为500万元。
合同签订后,朱某便按照合同约定支付了定金及首付款。后在合同履行过程中,蔡某突然提出双方签订的网签授权委托书违法,没有按照实际成交价进行网签,在蔡某提出此问题后,朱某夫妇向中介公司询问网签价格500万是否违法,并承诺违法的事情他们是坚决不会做的。后经过交涉,朱某夫妇同意按照730万进行网签缴纳税款,但是不知何故,蔡某仍拒不履行合同。
此后,中介公司及买受人朱某均通过邮件、电话等方式多次催促蔡某继续履行合同,但蔡某提出必须撤销非法的网签授权委托书。在多次协商未果的情况下,朱某将蔡某告了上法庭,要求其继续履行合同,配合办理网签及过户手续。
蔡某收到法院的传票后,突然慌了神,毕竟这个事情自己也不是没有一点错,如果法院真的判决继续履行合同怎么办? 带着满腹的疑问,蔡某四处找律师咨询,在经过多家咨询没有希望时,蔡某在朋友的介绍下找到了李律师。
判决结果
人民法院经过审理判决:
一、解除原告(反诉被告)朱某与被告(反诉原告)蔡某于2012年7月16日签订的《 存量房屋买卖合同》及补充协议;
二、被告(反诉原告)蔡某于本判决生效后七日内赔偿原告(反诉被告)朱某人民币六十万元;
三、诉讼费用由被告(反诉原告)承担。
律师剖析
本案同样涉及到“阴阳合同”的问题,此前在文章中我们已经对“阴阳合同”的概念进行了详细的阐述,在此不赘述。李律师认为,本案中双方将网签价格直接做成500万元,低于实际成交的价格,一定程度上已经涉嫌规避国家税收的问题。
但是本案与其他案件又是有区别的,在合同履行过程中,买受人朱某已经明确表示同意按照实际成交价730万元来进行纳税,那么出卖人蔡某在没有其他正当理由的情况下仍旧拒绝网签,显然出卖人的行为已经构成了违约,已经侵害了买受人的合法权益。李律师认为,买受人在多次协商无果的情况下,将出卖人告上法庭要求其继续履行合同,配合办理网签及过户手续,是正当并且合理合法的维权。
很多读者读到此可能会感到疑惑,为什么买受人朱某的维权是得当的,最终却未能获得法院的支持呢?这就牵扯到诉讼技巧的问题,如果本案蔡某仅仅是应诉,提出抗辩理由,那么法院则会围绕买受人提出的诉讼请求来进行审理,即合同能否继续履行。
从前面的分析可以看出,合同履行本身是不存在障碍的,即如果出卖人配合的话,合同是可以继续履行的。这样出卖人最终可能就会陷入一种十分被动的局面。现在之所以判决的结果与读者的预期大相径庭,关键是在于本案中出卖人蔡某提出了反诉,请求法院解除合同。
但并不是每个案子提出反诉请求法院都会支持的,本案最核心的是双方在补充协议中有“解约定金”的约定。
解约定金,是指当事人在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金。解约定金的实质在于给予合同当事人于放弃或者加倍返还定金等条件下以单方面解除合同的权利。而其作为担保方式之一,功能是担保当事人不至于轻易解除合同。当事人为了不至于损失定金或者承担双倍返还定金的损失,从利益考虑出发,会在一定程度上减少解除合同的几率,促使合同的顺利履行。
对于合同中约定了解约定金的,当事人愿意以承担定金损失为代价要求解除合同的,则对该合同不能强制实际履行。即解约定金应当优先适用,如果一方当事人申请人民法院强制实际履行合同,另一方当事人愿意以承担定金损失为代价要求解除合同的,则应当允许合同解除,并裁判当事人以承担定金处罚代替履行合同。
合同解除后,主张解除合同的当事人承担了定金损失,但是不排除有损失的一方要求对方损害赔偿。如果守约的当事人损失大于定金收益的情况下,承担了定金处罚的当事人仍然应当承担损害赔偿责任。本案之所以没有额外的赔偿,是因双方在补充协议中约定了“对方承诺不再主张其他赔偿及违约责任”,在当事人意思自治的情况下,法院应当尊重当事人之间的约定。因此,本案不涉及其他赔偿的问题。
在此,李律师提醒,如果当事人的合同中没有“不再主张其他赔偿及违约责任”的约定,那么如果一方的损失大于定金赔偿的情况下,其仍旧可以向对方主张损害赔偿。
【诉讼策略指引】
结合本案的情况,蔡某有如下两种诉讼策略可以选择:
一是单纯的应诉,提出自己的抗辩理由,认为合同不应当继续履行,进而达到使法院驳回朱某诉讼请求的目的。但是,显然本案合同履行过程中,蔡某并非一点过错没有,合同未能继续履行的原因也是蔡某没有配合办理网签手续。
如果说一开始网签价格低于双方的真实交易价格,蔡某可以以此为由来拒绝网签,但是在买受人朱某已经同意按照实际成交价进行网签的情况下,蔡某再以种种理由不配合网签显然已经说不过去了。朱某将蔡某起诉到法院要求继续履行合同是维护自己的合法权益一种方式,这种方式本身也是正确的。
但是,如果从蔡某的角度出发,显然这场官司对其来说诉讼风险是非常大的,法院在查明事实之后,如果合同实际履行并不存在任何障碍的话,很有可能会判决继续履行合同。李律师认为,单纯的应诉并不能达到蔡某最终的诉讼目的。
二是在朱某已经将蔡某告上法庭要求继续履行合同,如果蔡某希望解除合同,李律师认为比较有效的方式就是提起反诉。李律师此前曾认真的查看过蔡某与朱某签订的买卖合同及补充协议,在补充协议中笔者发现了双方有解约定金的约定。
一般情况下,如果合同中没有约定解约定金,那么双方的合同很有可能会继续履行;本案的不同之处正是在于双方在补充协议中约定了解约定金“如果任何一方单方面解除合同,需向对方双倍赔偿定金,对方承诺不再主张其他赔偿及违约责任。”
依据我国法律的相关规定,如果合同中约定了解约定金,则解约定金优先适用,即意味着蔡某可以以双倍赔偿对方定金为代价而解除合同。这也是本案最终法院判决合同解除的关键之所在。
相对之下,第二种方案可以达到蔡某最终的诉讼目的,但是其必须以支付双倍定金为代价,如果其不同意支付双倍定金,那么其主张解除合同的请求将无法得到法院的支持。


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