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规避国家限购令签订的房屋买卖合同应如何认定?

作者:李大伟 来源:找法网 日期:2017年09月08日

 规避国家限购令签订的房屋买卖合同应如何认定?
关键词:买房补办社保?,规避限购令
【案情简介】
王先生打算买套房子,可当时国家限购令已出台,王先生的社保不满5年,如果按照规定,两年后王先生才具备在京购房资格。
不过,当王先生专门就此事向一家知名房产经纪公司咨询时,店长李某却称:可以帮助王先生补办社保,让他放心地进行房产交易。王先生算是吃了定心丸,之后就将相关材料交给了李店长,由其为王先生补办社保。
与此同时,在中介公司的居间介绍下,王先生与卖方张某签订了《房屋买卖合同》,购买了套两居室。双方约定:房屋总价款为116万元,王先生通过贷款的方式支付。当日,王先生还与中介公司签订了《居间服务合同》,并支付了4万元中介服务费,中介公司出具了相关收据。
王先生满心欢喜,就等着补完社保去办贷款和过户了。不料,合同签订后没几天,他就接到了中介公司的通知:“社保没补成,因为你是农村户口。你先把证件拿回去,我们再帮你想想办法。”“之前明明承诺可补办社保,怎么突然又说补不了?我跟人签了合同,有违约责任,首付款50万也都交了,过不了户,可怎么办?”尽管王先生心急如焚,但事情终未如愿,社保还是没补办成。
眼见房子过不了户,卖方提出了高达房款20%的违约金,而中介公司又坚决不退王先生中介费。无奈之下,王先生慕名找到了笔者,在笔者的建议下王先生向人民法院提起了诉讼,请求解除购房合同,并退还中介费。
法院判决结果
人民法院经过审理,在法庭的主持调解下,双方最终达成和解,内容如下:一、解除王某与张某《 存量房屋买卖合同》;二、解除王某、张某、某房地产经纪有限公司房屋签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》;三、张某于二0一二年七月八日前退还王某购房款五十万元整;四、王某于二0一二年七月十日前房屋腾退交还张某;五、某房地产经纪有限公司于二0一二年六月三十日前退还王某收取的居间费用共计四万元整;六、各方就居间及买卖房屋一事所发生的纠纷至此一次性解决,各方无其他争议。
【律师剖析】
在 限购令出台之后,诸多中介公司打出各种名义,称可以补办社保、办理户口等,进而从中间收取一部分代办费,之后促成买卖双方签约,规避国家限购令。但往往这些中介公司在收取中介费之后,无法兑现承诺,导致合同无法履行,并不退还中介费。王先生遇到的情况就是典型的一例。
笔者认为,“要求继续履行”是不妥的。虽然买卖双方签订了房屋买卖合同,但截至目前双方尚未办理网签,而且王先生不符合限购令规定的购房资格。
在司法实践中,对于购房人不具备购买资格的,法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求,即要求解除买卖合同。本案中,王先生尚不具备购房资格,如果坚持主张继续履行合同,则很有可能会被驳回。因此,笔者建议王先生要求解除买卖合同。
关于中介费事宜,中介公司认为,因为王先生是农村户口,社保才没补办成功,问题出在王先生身上,因此拒不退还中介费。笔者认为这种说法不正确。首先,王先生购房前已专门向中介公司工作人员询问过"社保不满5年能否交易"的问题,得到中介公司明确承诺后,他才与卖方签订了房屋买卖合同。而中介公司明知王先生不具备购房资格,仍然促成买卖双方签订《房屋买卖合同》,并收取4万元中介费。
中介公司在提供中介服务的过程中,存在严重的过错,属于违规操作。作为专业的房产中介公司,其对不具备购房资格而购买房屋的后果是明知的。即使王先生不是农村户口,因要买房补办社保也是办不下来的,中介公司对此应心知肚明,却做出了虚假承诺,其欺诈行为是导致损害后果发生的直接原因。因此,中介公司在合同解除上负有不可推卸的责任。依据我国法律的相关规定,合同解除后,中介公司应将中介费全额退还给王先生。
如果买卖双方在《补充协议》中约定"到2013年买方具有购房资格再过户",购房合同是否有效呢?有的读者可能会认为,该约定属于规避国家限购令的行为,因而是无效的。
笔者认为,这属于认识上的一个误区。本案王先生签订的房屋买卖合同在国家限购令出台后,假设双方在《补充协议》中约定买方具有购房资格后再过户,应认定为该约定有效。虽然在签订合同时王先生不具备购房资格,但是当约定时间条件满足时,王先生便具备了限购令的购房资格。
依据我国《合同法》第四十五条:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。”本案中,如果双方约定待买方具备过户资格时再办理过户,该约定并不违反法律行政法规的强制性规定,属于真实有效的约定。

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